Kira Sözleşmesinin Net veya Bürüt Üzerinden Yapılmış Olması Sonucu Değiştiriyor
31 Temmuz 2020 tarihli ve 31202 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ve 31 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girerek, işyeri kiralarında stopaj ve KDV indirimi getiren 2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının uygulama tarihine ilişkin problemleri bir yana bırakarak, doğuracağı sonuçları değerelendirdiğim Türkiye Asansör Sanayicileri Federasyonu Türkiye ASFED'in yayın organı Haber Asansörü dergisi Temmuz - Ağustos 2020 sayısında yayınlanan yazım
İşyeri Kiralarında Stopaj ve KDV Oranları Düşürüldü
Kira Sözleşmesinin Net veya Bürüt Üzerinden Yapılmış Olması Sonucu Değiştiriyor
31 Temmuz 2020 tarihli ve 31202 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ve 31 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girerek, işyeri kiralarında stopaj ve KDV indirimi getiren 2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının uygulama tarihine ilişkin problemleri bir yana bırakarak, doğuracağı sonuçları değerelendirdiğim Türkiye Asansör Sanayicileri Federasyonu Türkiye ASFED'in yayın organı Haber Asansörü dergisi Temmuz - Ağustos 2020 sayısında yayınlanan yazım
Mehmet Öner
Maliye Bakanlığı Eski Baş Hesap Uzmanı
Yeminli Mali Müşavir
Covid-19’un ekonomi üzerindeki olumsuz etkilerini bir nebze olsun azaltabilmek amacıyla, 31 Temmuz 2020 tarihli ve 31202 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, 01.08.2020 ile 31.12.2020 tarihleri arasında işyeri kiralamalarında uygulanan stopaj oranı % 20’den % 10’a; yine işyeri kiralamalarında uygulanan KDV oranı % 18’den % 8’e düşürülmüştür. Beş aylık bu geçici indirimle ilgili önemli hususlar ve dikkat edilmesi gereken noktaların altını çizmek istiyoruz.
İşyeri kiralamalarında temel olarak iki tip kiraya veren ile karşılaşıyoruz.
Bunlardan birincisi kendi bireysel mülkünü kiraya veren ve bir şirketi veya ticari faaliyeti bulunsa dahi kiraya verdiği işyeri, kendi kişisel mülkü olan gerçek kişiler.
İkinci kiraya veren tipi de şirketlerinin aktifinde kayıtlı işyerlerini kiraya veren şirketler ile ticari faaliyeti bulunan ve gayrimenkulleri ticari işletmesinin aktifinde kayıtlı olan gerçek kişiler.
Yapılan stopaj ve KDV indirimi iki tip kiraya verende farklı vergi yükleri ve kira tutarı sonuçları veriyor.
Bireysel mülkü olan işyerini kiraya veren gerçek kişiler için stopaj ve KDV indirimi
Bireysel mülkü olan işyerini kiraya veren gerçek kişilerin, bu mülkleri herhangi bir şirketin veya bireysel ticari mükellefiyetin aktifinde kayıtlı olmadığı için, elde ettikleri gelir “kişisel gayrimenkul sermaye iradı” yani “kişi olarak elde edilmiş kira geliri”dir.
Bu kira geliri için yalnızca kira sözleşmesi düzenlenmesi gereklidir. Kişinin fatura düzenlemesi gerekmez, zaten fatura düzenlemeyi gerektirecek bir mükellefiyeti de yoktur. Tutarı ne olursa olsun tüm işyeri kira ödemelerinin bankadan yapılması zorunluluğuna uyulması yeterlidir.
Katma Değer Vergisi Kanunun 17/4-d maddesi ile getirilen istisna sebebiyle, iktisadi işletmelere dahil olmayan, kişilerin bireysel mülkü olan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri, KDV’den istisnadır. Dolayısıyla Cumhurbaşkanı Kararı ile getirilen KDV indiriminin bu tarz kiralamalara bir etkisi olmayacaktır.
Bireysel mülkü olan işyerini kiraya veren gerçek kişilerin işyeri kiralamalarında, KDV uygulanmamasına rağmen, Gelir Vergisi Kanunun 94. Maddesi gereğince yapılacak bürüt kira ödemesi üzerinden % 20 oranında gelir vergisi stopajı uygulanmakta. Bahsettiğimiz Cumhurbaşkanı Kararı ile % 20 oranındaki stopaj 01.08.2020 ile 31.12.2020 tarihleri arasında % 10 olarak uygulanacaktır.
Bürüt kira tutarı üzerinden kira sözleşmesi yapılması
Eğer işyeri kira sözleşmesi bürüt tutar üzerinden yapılmış ise, 10.000 TL bürüt kira tutarı üzerinden indirimli stopaj uygulaması ile ortaya çıkan durum şöyle olacaktır.
Tabloda görüldüğü üzere, kira tutarı bürüt olarak belirlenmiş ise kiracı tarafından yapılan toplam ödeme değişmemekte, 10.000 TL olarak kalmakta; kiracı daha önce gelir vergisi stopajı olarak vergi dairesine yatırdığı % 10 oranına karşılık gelen 1.000 TL’yi kira ödemesine ekleyerek mülk sahibine ödemektedir. Mülk sahibinin ise, bürüt kira geliri değişmemesine rağmen, eline nakit olarak geçen kira tutarı 1.000 TL artmaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesinin bürüt kira tutarı üzerinden yapıldığı durumlarda, stopaj oranı indiriminin kiracıya bir katkısı olmamaktadır.
Net kira tutarı üzerinden kira sözleşmesi yapılması
Eğer işyeri kira sözleşmesi net tutar üzerinden yapılmış ise, yukarıdaki örnekle sonuçlarının karşılaştırılabilmesi için, yine 10.000 TL bürüt kirası olan ancak net kira+stopaj açıklaması ile ( 8.000 + stopaj) kira sözleşmesi yapılan durumda indirimli stopaj uygulaması ile ortaya çıkan ise durum şöyle olacaktır.
Tabloda görüldüğü üzere, kira tutarı net olarak belirlenmiş ise kiracı tarafından yapılan toplam ödeme değişmekte, 10.000 TL’den 8.888 TL’ye düşmektedir. Kiracı net kira olarak yine 8.000 TL ödemekte; vergi dairesine ödeyeceği stopaj tutarı 2.000 TL den 888 TL’ye düşmekte; ödediği stopaj dahil toplam bürüt kira tutarı da 10.000 TL’den 8.888 TL’ye düşmekledir.
Kira sözleşmesinin net kira tutarı üzerinden yapıldığı durumlarda, stopaj oranı indirimi, ödenen toplam kira tutarını azaltarak kiracıya destek sağlamaktadır.
Kira sözleşmesinde kira tutarının bürüt veya net tutar üzerinden belirlenmesi, kiracı ve kiraya veren açısından önemli ve farklı sonuçlar doğuracağı için, kira sözleşmelerinin tekrar dikkatlice gözden geçirilmesi gerekir.
Şirket aktifinde olan işyerinin kiraya verilmesi durumunda stopaj ve KDV indirimi
İkinci kiraya veren tipi olan şirketlerinin aktifinde kayıtlı işyerlerini kiraya veren şirketler ile ticari faaliyeti bulunan ve gayrimenkulleri ticari işletmesinin aktifinde kayıtlı olan gerçek kişilerin yaptıkları kiralamalarda “kira tutarı üzerinden” fatura düzenlenmesi gerekiyor. Düzenlenecek bu faturada, kira tutarı üzerinden hesaplanması gereken bir gelir vergisi stopajı yükümlülüğü olmaması sebebiyle, stopaj indiriminin bu kiralama tipinde kira tutarına bir etkisi olmayacaktır.
Şirket aktifinde yer alan işyerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri % 18 oranında KDV’ye tabidir. Bahsi geçen Cumhurbaşkanı Kararı ile bu oran 31.12.2020 tarihine kadar % 8’e indirilmiştir.
2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla yapılan stopaj ve KDV indirimi şirket aktifinde yer alan işyerlerinin kiralanması durumunda kira tutarını değiştirmemekte; yalnızca hesaplanacak KDV tutarını azaltarak toplam ödenecek fatura tutarını düşürmektedir. Kiracı açısından ödediği kira tutarı değişmemiş; sadece zaten indirim konusu yapabildiği KDV ödemesi azalmıştır.
Sadece net kira üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde toplam kira tutarını azaltan stopaj indirimi kiracı ile mülk sahibi arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açacak
Yukarıdaki örneklerde rakamsal olarak gösterdiğimiz üzere, stopaj oranını değiştiren karar yalnızca net kira üzerinden imzalanan kira sözleşmelerinde, toplam kira tutarını azaltacaktır. Kiraya veren adına yapılan vergi kesintisi olan stopaj oranının düşürülmesinin, kiralama işleminin bedeli olan ve borçlar kanunu kapsamında belirlenen kira tutarını, yalnız bir durumda düşürmesi hukuki ihtilaflara yol açacak görünüyor.
Kira sözleşmesinde kira tutarının bürüt veya net tutar üzerinden belirlenmesi, kiracı ve kiraya veren açısından önemli ve farklı sonuçlar doğuracağı için, kira sözleşmelerinin tekrar dikkatlice gözden geçirilmesi gerekir.