Konut Fiyatlarının Yüksek Oluşu ve Konut Fiyatlarının Düşmemesinde Arsa Sahiplerinin Rolü
Mehmet Öner
Maliye Bakanlığı Eski Baş Hesap Uzmanı
Yeminli Mali Müşavir
Konut fiyatlarının yüksekliği ve hiçbir şekilde düşmemesi gerçeği karşısında “Binlerce konut boşken konut sorunu neden var? Konut fiyatları neden düşmüyor?” sorularına hemen herkes cevap arıyor.
Şüphesiz iki yıldır yaşadığımız yüksek enflasyon sebebiyle artan inşaat maliyetleri, 6 Şubat 2023 tarihinde yaşanan Kahramanmaraş-Hatay depremi sebebiyle ortaya çıkan önemli orandaki yeni ve olağandışı konut talebi, artan finansman maliyetlerinin inşaat maliyetlerini ve satınalma maliyetini inanılmaz artırması en önemli sebepler. Fakat bu ana sebeplerden ayrı olarak, arsa sahiplerinin konut pazarından aldığı pay ve konut satışındaki davranış şekli hem yaşadığımız olağanüstü iki yıllık dönemde, hem de konut pazarının normal dönemlerinde konut fiyatlarının aşağı yönlü hareketini önemli ölçüde engelliyor.
İnşaat sektörüne ilişkin düşüncemiz ve algımız ezber üzerine kurulu
Konut üreten Türk özel sektörüne baktığımızda diğer sektörlerden çok farklı bir finansman yapısı ve piyasa işleyişi görüyoruz.
İnşaat sektörüne ilişkin düşüncemiz ve algımız ezber üzerine kurulu. İnşaat sektörünün Türk ekonomisinin lokomotifi olduğu, 150-200 sektöre iş ve istihdam sağladığı kanaatindeyiz. Fakat biraz daha yakından, detaylı ve dikkatlice bakınca durumun aslında hiç de öyle olmadığını görüyoruz. İnşaat sektörüne yakından baktığımızda gördüğümüz şey “Türkiye inşaat açısından bir montaj ülkesi”. Diğer ülkelerin ürettiği makinalar ve malzemeler ile taşı, toprağı ve inşaat işçiliği bizden olmak üzere bina montajı yapıyoruz aslında.
İnşaat sektörü yurtiçi 150-200 sektöre iş açıyor, ekmek sağlıyor gibi görünse de, inşaattan beklentinin artması sebebiyle yüksek kaliteli konutlar, AVM’ler inşaattında, başta Alman menşeli ithal markaların gittikçe artan bir biçimde kullanılmasına sebep oluyor. Böylece her yaptığımız inşaat ile, sandığımızın aksine, cari açığın biraz daha artmasına sebep oluyoruz.
İnşaat sektörüne ilişkin yanlış algımız üzerine yazmış olduğum “Biz İnşaat Yaptık Almanya Para Kazandı” makaleme göz atmanızı tavsiye ederim.
İnşaat sektörünün maliyet yapısı, piyasa işleyişi, üretim ve satışın finansmanı, yerli inşaat malzemesi ve makinaları üretimi, yanlışlıklar, eksiklikler açısından acilen önyargılardan arınmış olarak gözden geçirilmesi gerekiyor.
“Binlerce konut boşken konut sorunu neden var? Konut fiyatları neden düşmüyor?” sorularının cevabı boş konutların kime ait olduğunda saklı
Yukarıda değindiğim üzere, konut üreten Türk özel sektörüne baktığımızda diğer sektörlerden çok farklı bir finansman yapısı ve piyasa işleyişi görüyoruz.
Konut üreten firmalarımız imalat sanayindeki diğer firmaların nerdeyse tamamen tersine sermayeleri olmadan inşaat yapıyor. Konut üreten inşaat firmalarının, bir inşaatın arsa maliyeti, inşaat maliyetini oluşturan malzeme ve işçiliğin tamamını karşılayacak tutarda sermayesi, parası yok.
Buna rağmen inşaatları, arsa karşılığı arsa sahiplerine daire verme yöntemiyle yapmaya devam ediyorlar. Böylece inşaatın başında arsa için ödenmesi gereken para, inşaat tamamlandığında anlaşılan sayıda dairenin arsa sahibine teslim edilmesi yöntemiyle ödenerek, arsa satın alınması için gerekli sermaye olmadan inşaatın başlaması sağlanıyor.
İnşaat devam ederken, inşaatın bölümlerine ilişkin ödemeler de müteahhide kalan dairelerin işi yapan kişi veya şirketlere devredilmesi yöntemiyle gerçekleşiyor. Kaba inşaatı yapan, kapı pencereyi, asansörü yapan firmalara nakit ödeme yerine yapılan inşaattan müteahidin payına kalan dairelerden veriliyor. Ülkemizde konut üretim ekonomisi ağırlıkla bir trampa ekonomisi olarak işliyor.
İnşaa edilen konutların, şehrine ve bölgesine göre, % 40 ila % 50’si arsa sahibine inşaatın bitiminde kalıyor. Arsa sahipleri gerçek hayatta bu dairelerin inşaası için hiçbir maliyete katlanmıyor. Deyim yerindeyse “ellerini ceplerine hiç atmıyor”. Hatta mevzuat gereği arsa sahipleri tarafından ödenmesi gereken yapı denetim ücretleri de inşaatı yapan müteahhit tarafından ödeniyor. Arsa sebebiyle daha kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı anda konutların maliyetine % 50 oranında arsa maliyeti ekleniyor. % 50 oranındaki arsa maliyeti hem ülkemiz için, hem de dünya ölçeğinde çok yüksek bir oran. Dünya ortalamasının % 15 olduğunu dikkate aldığımızda arsa sahiplerinin konut fiyatları yüksekliğindeki payını daha iyi anlayabiliriz. Arsa maliyet payının konutlarda dünya ortalamasına çekilebilmesi durumunda, konut maliyetlerinde % 30 – 35 oranında düşüş yaşanacaktır. Bu düşüş de doğal olarak konut satış fiyatlarının düşmesine yol açacaktır.
Arsa sahipleri konutlarını satmayıp bekleterek daha çok kar ediyor
Konut inşaa eden inşaat firmaları, diğer tüm mal üreten firmalar gibi, stoklarındaki konutları bir an önce satmanın derdinde. İnşaat için malzeme ve işçilik maliyetine katlanmış inşaat firmaları için, stokta kalan, satılma süresi uzayan konutların maliyeti her geçen ay artıyor. İnşaat şirketleri, kendi sermayesi ile konut üretmişse, sermaye karşılığı hesapladığı finansman maliyeti, çok sık olmasa da kredi kullanarak inşaat yapmış ise her ay eklenen finansman maliyeti, sebebiyle bir an önce stoklarındaki konutları satmanın peşinde. Kredi kullanmayıp malzeme aldığı firmalara ve taşeronlarına gecikmeli ödeme yaparak finansman sağlayan inşaat şirketleri de ödeme gecikmesini aşabilmek için stoklarındaki konutları bir an önce satmak istiyor.
Konut piyasasında, yeni yapılmış konutları satışa sunan bir kitle var ki onların bir an önce sahibi oldukları konutları satmak gibi bir niyeti ve derdi yok.
Bu kitle sahibi olduğu arsayı, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhitlere veren ve yapılan inşaat için bir kuruş ödemeden inşaa edilen konutların, şehrine ve bölgesine göre, % 40 ila % 50’sine sahip olan arsa sahipleri. İnşaat için hiçbir maliyete katlanmadıkları için yeni inşaa edilen ve arsaları karşılığı kendilerine kalan konutları satmak için hiç acele etmiyorlar. Müteahitlerde olduğu gibi sürekli artan finansman maliyetleri olmadığı için satış için onları zorlayan herhangi bir sebep yok. Kendilerine kalan konutların birkaç tanesini satarak, bir iki yıllık geçimlerini sağlayacak para ellerine geçince kalan konutları satmakta hiç acele etmiyorlar.
Satışların düştüğü dönemlerde müteahitler fiyatları bir miktar da olsa düşürerek veya düzenledikleri kampanyalar, düşük faizli ödeme imkanları ile reel satış fiyatlarını düşürürken, arsa sahipleri tam tersi bir davranış içinde. Arsa karşılığı konut edinmiş olan arsa sahipleri, konutlarının fiyatlarını hiçbir şekilde indirmiyor. Hatta satış sonrası elde edeceği parayı yatırabileceği ve kazanç elde edeceği bir faaliyet alanı olmadığı için, “gelecek yıllarda ve aylarda daha yüksek fiyattan satarım, satmadığım konut veya daireden durduğu yerde para kazanırım” düşüncesiyle fiyatları zerre indirmiyor. Resmen bildiğiniz stokçuluk yapıyor arsa sahipleri.
Vergi sistemimiz arsa karşılığı konut edinenleri stokçuluğa zorluyor
Gelir İdaresi’nin uygulamasına göre arsa sahipleri tüm dairelerini aynı yıl piyasa sunup satarsa ticari kazanç elde etmiş sayılarak gelir vergisi hesaplanması gerekiyor. Yok eğer bir yıl bir tane, ertesi yıl satmayıp bir sonraki yıl bir tane satış yaparlarsa ticari kazanç olarak değerlendirilmiyor elde edilen hasılat. Arsa karşılığı konut edinenlerin vergisel bu detaya takılarak satış yapmadığını ben de düşünmüyorum. Fakat vergi sistemimiz de arsa karşılığı konut elde edenleri stokçuluğa teşvik ediyor.
Konut sıkıntısı yaşanan bu dönemde en azından, arsa sahiplerinin ellerindeki konutları satışa sunmaları için vergisel bir teşvik mekanizması oluşturulmalı. “Arsa karşılığı elde edilen konutların, arsa sahibi tarafından satışlarında elde ettiği kazançlara 2024 ve 2025 yılları için istisna” getirilmesi işe yarar gibi görünüyor. Böylece bu kesimin konutları pazara arz etmesi teşvik edilmiş olur; bu arz artışı konut fiyatlarını nispi olarak düşürecektir.
Böyle bir istisnanın oluşturacağı vergi kaybının çok yüksek olmayacağını düşünüyorum. Konut fiyatlarındaki düşüş, konutun satın alınabilir, ulaşılabilir olması toplumun tamamına çok daha büyük bir fayda sağlayacaktır. Bu uygulama maliye politikasının tam da toplum ihtiyaçları için kullanılmasının iyi bir örneği olur.
Satınalınabilir konut fiyatlarına ulaşmanın yolu
Ülkemizdeki konut piyasası TOKİ tarafından üretilen konutların piyasaya sürülmesi, konut finansmanı için faiz oranının özel olarak belirlenmesi, kentsel dönüşüm sebebiyle teşviklerin verilmesi, konut teslimlerindeki KDV oranının sürekli değiştirilmesi gibi bir çok yolla devletin en çok müdahale ettiği piyasalardan bir tanesi. Bu müdahale haklı bir müdahaledir.
Ancak konut maliyetlerindeki, dünya konut piyasasından çok farklı biçimde oluşmuş, maliyeti asıl yükselten unsur çözülmeden yapılan müdahaleler bizi sonuca ulaştırmamaktadır ve ulaştırmayacaktır.
Konut piyasasının bir çok problemi içinde maliyeti ve dolayısıyla satış fiyatını düşürecek iki temel konuda çözüm bulunması gerekiyor. Öncelikle konut inşaatında % 40 – 50 seviyesinde olan arsa maliyet payının dünya ortalaması olan % 15 lere çekilmesi gerekiyor. Böylece konut maliyetlerinde ve satış fiyatlarında % 30 – 35 oranında düşüş hayata geçirilebilecektir.
Orta vadede de konut inşaatında kullanılan, çoğunlukla Almanya’dan ithal edilen, makina ekipman ve inşaat malzemelerinin yerli üretimi sağlanmalıdır. Bu alanda atılacak adım, hem konut maliyetini düşürecek, hem de cari açığın azalmasına katkı sağlayacaktır. Oluşacak inşaat makine ekipmanı, inşaat malzemeleri endüstrisi ihracat yapmaya başladığında da dünyada yapılan her inşaattan, Almanya gibi, ülkemize kazanç akmaya başlayacaktır.